부동산 투자는 한국인만큼 따뜻한 만족감이 없는 듯합니다. 이를 반영하여 일본 부동산 투자 작가(일본 부동산 컨설턴트?)가 있습니다. 투자에는 손익의 위험이 있지만, 위에서는 일본 부동산 투자의 장점에 대해 이야기했지만 위험에 대해서는 이야기하지 않았기 때문에 제 개인적인 생각(에피소드?)에 대해 이야기하겠습니다. 일본의 시골로 이사를 생각하고 있는 나가노현에서 집을 지을 땅을 찾고 있었고, 1억엔 이하의 건물 부동산에 관심이 있었습니다. 시골이기는 하지만 도심에 있고, 이전에 이 지역에 살았던 적이 있어서 지역에 대한 감각은 어느 정도 있습니다. 해당 부동산의 토지 가격은 평당 35만원 정도로 거래되고 있으니, 200평이면 토지 가격만 7천만원 + 건물도 콘크리트로 지은 건물이고, 1998년 지은 건물이라 일본에서는 지은지 25년 정도 된 콘크리트 건물이면 꽤나 매력적인 건물입니다. 또한 5개 층이 모두 입주했을 때 명목수익률은 15%(일본에서는 수익률 10%가 매력적인 투자용 부동산으로 여겨짐) 10억 원 이하의 200평 땅, 5층 건물 일본 부동산 건물 사실 저는 위의 건물과 약간의 인연이 있어서 실제로 본 적도 있고, 일본의 지방도시이면서도 관광도시인 나가노의 특성을 고려하면 매력적인 부동산이고, 만차일 때 명목수익률은 15%로 투자할 만한 부동산입니다. 일본 부동산 건물의 투자대출이 90% 정도로 나온다고 계산하면 1억 원 정도면 일본 건물 부동산을 살 수 있습니다. 그렇게 매력적인 부동산이기는 하지만 그 건물에는 눈에 보이지 않는 분명한 단점도 있습니다. 요점은 그 건물에 들어선 모든 매장이 스낵스라고 불리는 일본식 오락시설이라는 것입니다. 위에서 말했듯이 저는 그 건물과 약간의 인연이 있습니다. 제가 나가노에 살 때 동네를 돌아다니다가 옛날 일본 분위기와는 어울리지 않는 현대식 건물을 보고, 세입자 안내 표지판을 보니 5층 전체가 스낵으로 채워져 있었고, 2층에는 ‘코리안 스낵 청하’라는 한국 스낵이 있었습니다. 그 당시는 한류가 아직 미풍에 불과했기 때문에 일본 시골에 한국 스낵바가 어떻게 있을 수 있을까 의아했던 기억이 납니다.(물론 그 질문에 대한 답은 지금은 어느 정도 알고 있습니다.) 어쨌든 요점은 1천만 엔(1억 원)만 투자하면 연간 500만~1000만 엔의 수익이 나는 그 일본 부동산 건물에 투자할 수 있다는 것입니다. 관광자원이 많은 나가노현의 중심에 위치해서 상권은 좋지만, 일본은 현재 실질소득이 정체되어 있어서 앞으로도 지방도시에서 간식(오락시설)이 잘 되어 유지될지는 의문입니다. 이를 증명이라도 하듯, 그 건물 5층에서 현재 세입자를 모집하고 있습니다. 참고로, 그 건물 5층에서 현재 세입자를 모집하고 있으며, 월세는 23만원이라고 합니다. 5층 임대료는 23만원입니다. 세입자를 모집하고 있습니다. 즉, 앞으로 몇 년 동안은 그 건물에 있는 스노버들이 계속 돈을 벌기 때문에 임대료 체납 문제는 없을 것입니다. 하지만 일본의 실질소득이 늘어나지 않는다면 오락시설인 일본 스노버들이 줄어들어 그 건물이 세입자를 모집하기 어려워지고 수익성이 떨어질 위험이 있습니다. 내부는 스노버를 위한 디자인이라 스카이라이트가 없습니다. 위의 내부 사진에서 보듯이 건물이 일본식 간이식당에 맞게 지어졌기 때문에 외벽에 스카이라이트가 거의 없어서 일반 사무실로 바꾸기가 쉽지 않습니다. 물론 간이식당을 일반 식당으로 임대할 수는 있지만, 일본 지방 도시 사람들은 유명한 식당이 아니면 1층이 아닌 2층 이상으로 엘리베이터로 올라가기가 쉽지 않습니다. (긍정적인 면으로는 일본 MZ세대도 인스타그램 등 인터넷으로 식당을 검색하기 때문에 입지가 좋아서 음식맛과 마케팅이 좋다면 그 건물을 간이식당에서 식당으로 바꿀 수 있습니다.) 제가 그 건물에 투자했다면 앞으로 간이식당에서 일반 식당으로 세입자를 모집할 수 있을까요? 생계를 이어가는 엔지니어로서 이런 종류의 건물 마케팅에는 문외한입니다. 장황하게 늘어놓았지만 수익률이 높은 부동산은 리스크도 크다는 사실에 대해 주저리주저리 썼습니다.